içinde

Adnan Odacı

GAYRİMENKUL; PARANIN DEĞERİNİ KAYBETME RİSKİ AÇISINDAN EN GÜVENLİ VE İSTİKRARLI YATIRIM

Polatlı Emlakçılar Odası Başkanı Adnan Odacı’dan gayrimenkule yatırım yapmanın avantajlarını Ankara Life Dergisi’ne özel dinledik.

Polatlı Emlakçılar Odası Başkanı Adnan Odacı kimdir?

1961 Ankara Polatlı doğumluyum. Gençlik yıllarından itibaren ticari faaliyetler içerisinde olup ama her zaman tarım ve üretimle iştigal etmeye de devam ettim ediyorum. Bu vesile ile başkentin gayrimenkul ve inşaat sektörünü de yakından takip edip hep içerisinde bulunmuş oldum.

Bunun yanında sektör ve bölgemizde birçok sivil toplum örgütü içerisinde sosyal sorumluluğu olan birçok görevde bulundum. Halihazırda Polatlı Esnaf ve Sanatkarlar Odası Yönetim Kurulu Üyeliği, ASGİAD Üyeliği yanında Polatlı Emlakçılar Odası Başkanlığı görevini yürütmekteyim. Ayrıca Türkiye Emlakçılar Federasyonu’nda Yönetimde Denetim Kurulu Üyeliğim de devam etmektedir.

Adnan Odacı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve EPA A.Ş. olarak sektörde faaliyet göstermeye devam etmekteyiz. Bunun yanında Şenler grup konsorsiyumu olarak da birçok projeyi hayata geçirmiş ve yeni projeleri de hayata geçirmeye devam etmekteyiz.

Sektörün sorunları nelerdir?

Özellikle Emlakçılar Odası Genel Merkezi’ndeki görevim gerekse Polatlı Emlakçılar Odası Başkanlığı görevimden hareketle sektörün en küçük sorunundan en genel sorunlara vakıf bir sorumlulukla ifade etmek isterim ki; kamuoyunun da yakından takip ettiği ve bildiği imar affı meselesi ve bunun getirdiği sıkıntılar öne çıkıyor. Adeta imar kanunu ve mevcut yasal düzenlemeler ile uyumlu olan yatırımcı ve malikler cezalandırılmıştır. Aynı zamanda gayrı-yasal iş ve işlemlere cesaret veren bir yaklaşım oluşmuştur. Tarım arazisine, kadastro yoluna, imar kanunuyla çelişen özelliklere bakılmaksızın yapı kayıt belgeleri oluşturulmuş ama gelin görün ki düzenlemeden kısa zaman sonra, kamuoyunda hobi bahçeleri olarak bilinen, tarım arazilerine yapılmış küçük yapı ve konteyner barınaklara yıkım ve malikine hapis cezası uygulaması getirilmiştir.  Kaldı ki tarım arazisini katleden bu tür yapılar değil, özellikle tarım arazilerinin imara açılmasıdır. Bunun yolu ise yerel yönetimlere ilave imar ve mevzi imar projelerinde getirilecek resen düzenlemelerdir.

Yine sektörün önemli problemlerinden birisi gerçek anlamda bir imar adaletinin sağlanamamış olması.

Bir diğer problemlerden bir tanesi ise inşaat girdilerindeki ithal mallar ve döviz kurları. Bu maliyetler maalesef konut alan vatandaşlarımızın yükünü çektiği bir bedel olarak karşımıza çıkmaktadır.  Bu maliyet artışı da satışların ve alışverişin düşmesi azalması anlamına gelmektedir.

Bir sorun ise sektördeki yetkisiz kişilerin hatta herkesin inşaattan emlakçılığa kadar sektörde faaliyet gösteriyor olması idi. Şöyle ki, bir inşaat işinde her türlü maliyete katlanıp her türlü riski alan ile yetkisiz ticaretini yapan aynı parayı kazanmaktadır. Son düzenleme bu manada olumlu olmuştur. Zira yetki belgesi olmayan insanlar artık bu işi yapamayacaklar.

Yatırım alanında okuyuculara tavsiyeler…

Eğer yatırım alternatifleri arasında değerlendirme yapmak isteyen bir yatırımcıdan örnek verecek olursak öncelikle riskleri de değerlendirmek lazım.

Yatırım araçları denildiğinde akla ilk gelen yatırımlar döviz ve altın gibi nakdi yatırımlardır. Gayrimenkul yatırımlarını döviz ve altın yatırımı ile kıyaslamak doğru ve yerinde olacaktır.

Aslında nakdi yatırımlar ne kadar hızlı iniş ve çıkışlar yaşasa da orta ve uzun vade de paranın dünyadaki değerini korumaktan öte değildir. Bu manada yatırım olarak değerlendirmek bile teknik olarak doğru değildir. 

Eğer üretim, sanayi, perakende gibi;  tecrübe, portföy ve uzmanlık gerektiren cari yatırımları ayrı tutarsak herkesin yapabileceği en güvenli ve en risksiz yatırım gayrimenkul yatırımı diyebiliriz.

Gayrimenkul yatırım ürünleri arasında da risk ve karlılık doğru orantılı olmak üzere bir analiz yapmak en objektif yaklaşım olur. Örneğin bir arsa veya tarla deprem dahil doğal her türlü riske karşı emniyetli bir yatırımdır. Ayrıca paranın değerini kaybetme riski açısından da en güvenli ve istikrarlı yatırım diyebiliriz. Tek istikrarsızlığı tapu değeri toprağın niteliği değişip aşırı kazançlar sağlama olasıdır.

Yine gayrimenkul sektöründe deprem riski gerçeğini unutmamak kaydıyla hem yatırım değerini korusun, hem de değeri artsın kazanç sağlasın hem de aylık sabit getiri olsun diye düşünülür ise kiraya verilecek iş yeri ve konut düşünülebilir. Ama değer artışları afaki yüksek olmaz ama değerini korur.

Fakat bu alışverişlerde ve yatırım yapılır iken dikkat edilmesi gereken birçok husus var.

Bunlardan bilinmesi gerekenlerin başında tapu vardır. Bir gayrimenkul noterden alınıp satılmaz mutlaka tapu dairesinde olması lazım. Bunlardan bir değeri ise fiyatta anlaşılan gayrimenkulün niteliğinin ne olduğudur. Eğer tarla ise mutlaka görülmeli, nazım imar içinde mi yoksa tarım arazisi nasfında mı olduğundan emin olunmalıdır. Arsa ise uygulama imar planı olup olmadığı bilinmeli var ise uygulama imar planındaki emsal, TAKS, KAKS, yükseklik ve plan notları mutlaka bilinmelidir. Bilinmeli ki, arsaya yapılacak yapının hacmi, niteliği öğrenilmiş olsun. Eğer alışveriş mevzuu gayrimenkul yapı ise adresi şekli görülmeli, iskanın olup olmadığı bilinmeli, en önemlisi ise tapudaki konut veya işyerinin doğru yer olup olmadığı kesin tespit edilmelidir. Yoksa telafisi mümkün olamayan zararlar ve bedeller söz konusu olabilecektir.