Bilen Kaya
Gayrimenkul sektörünü yine hareketli günler bekliyor!
Ülkemizdeki dalgalanan kurları ve gayrimenkul piyasasını şehrin önde gelen gayrimenkul danışmanlarından Bilen Kaya’ya sorduk.
Gayrimenkul sektörü pandemiyle birlikte dijital bir devrim yaşıyor bu konudaki düşünceleriniz nedir?
Tüm sektörleri etkileyen bir salgının gayrimenkul gibi kırılgan bir sektörü etkilemeyeceğini düşünmek hayal olurdu fakat global olarak bir krizin eşiğindeyiz çünkü salgının birkaç yıl daha devam ettiğini düşünürsek bu bir sağlık krizinden öte küresel çaplı bir ekonomik krize neden olacağı düşünülüyor. İnşaat sektörü açısından bakacak olursak eğer iş gücünün azaldığını söyleyebiliriz. Projeler durma noktasına geldi. Gelecekte firmalarda nakit sorunu yaşanabilir. Bunlara ek olarak malzeme temininde ve dövize bağlı inşaat maliyetlerinde artış sorunu olabilir. Bu süreçte gayrimenkul sektörünün yüzünü güldüren tek gelişme kredilerdeki kapsama alanının %90’a çıkarılmış olmasıdır. Bunun etkileri bugün olmasa bile ilerleyen süreçte destek sağlayacağını düşünüyorum. Önümüzdeki 6 ay içerisinde sektörün biraz daralmasını bekliyoruz ama sonrasında dövizdeki orantısız yükselişi kontrol altına alabilirlerse gayrimenkul sektörünü yine hareketli günler bekleyecektir fakat bu süreç bize dijital bir devrim yaşatıyor ve bunun etkileri kalıcı olacaktır. Tüketicilerin satın alma alışkanlıklarında ya da bizlerin satış alışkanlıklarında kalıcı etkiler bırakacaktır. Gayrimenkul sektörü bu dijitalleşmeyle online satışlar, sanal turlar, online toplantılar gibi aktivitelerle ayak uydurmaya çalışıyor.
Satın alınan evde kiracının hâla oturduğu durumlarla karşılaşılmakta, bu durumda kiracı tahliyesi için nasıl bir süreç izlenmelidir?
Satın alınan evde kiracı varsa, yeni ev sahibinin hakları 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir. Buna göre, yeni ev sahibi olarak
- Evi satın aldığınız an itibariyle, eski ev sahibi ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin tarafı olmuş olursunuz.
- Tapuda kira şerhi varsa, kanun gereği zaten kira sözleşmesini süresi dolana dek devam ettirmek ile yükümlüsünüz.
- Tapuda şerh yoksa ve evi tahliye etmek istiyorsanız, kiracıya tapu devrinden sonra en geç 1 ay içinde bir ihtarname göndermeniz gereklidir. Tapu devrinden sonra 1 ay içinde bu ihtarnameyi göndermezseniz, varolan kira sözleşmesini kabul etmiş sayılırsınız.
- İhtarname gönderildiyse eğer kiracı, kira sözleşmesi bitiminde veya sözleşmenin bitimi 6 aydan uzunsa 6 ay sonunda evi tahliye etmek zorundadır. Tahliye gerçekleşmemesi durumunda kiracıya tahliye davası açılabilir. Basitçe örneklendirmek gerekirse, diyelim ki evinizin tapusunu 15 Ocak’ta aldınız. Tahliye ön koşulu olarak 15 Şubat’a dek ihtarname göndermeniz gerekir. Mevcut kira sözleşmesi 15 Ekim’de sonra eriyorsa, 15 Temmuz’a dek kiracı tahliyeyi gerçekleştirmediyse tahliye davası yoluna gidebilirsiniz. Bir diğer örnekte mevcut kira sözleşmesi 15 Mart’ta bitiyorsa, 15 Nisan itibariyle 6 ay geçmesini beklemeden tahliye davası yoluna gidebilirsiniz.
Satın alınan evdeki kiracının tahliyesi, hangi koşullara bağlıdır?
Yeni satın aldığınız evinizde ilk 1 ay içinde tahliye ihtarnamesi göndermiş olmanız, kiracının tahliyesinin gerçekleşeceğini garanti etmez. Diğer koşullar ise:
- Burada en sıklıkla atlanan husus, ihtarnamede, sizin ev ile ilgili gereksiniminizi belirtme zorunluluğunuzdur. Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere mülkü edinen kişi olarak mülkü kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için kullanmanız gerektiğini açıkça göstermeniz gerekiyor. Bu nedenle ihtarnamenin avukat tavsiyesi ile hazırlanması ve haklı bir gereksinime dayanması yararınıza olacaktır. İhtarnameyi noter vasıtasıyla gönderebilirsiniz.
- Atlanan hususlardan bir diğeri ise tekrar kiraya verme kısıtlamalarıdır. Diyelim ki aldığınız evde oturma gereksiniminizi ihtarnamede açıkça ortaya koydunuz. İhtarnameniz kabul gördü ve kiracı evinizi tahliye etti. Bu durumda 3 yıl süreyle evinizi bir başkasına kiralayamazsınız. Bu hükme uymadığınız takdirde eski kiracınıza, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemekle yükümlü olursunuz.
- Diyelim ki ihtarnameyi haklı bir ihtiyaca dayanarak kiracı ile paylaştınız. Fakat kiracınız kira sözleşmesinin şartlarını yerine getirmiyor (örn. kira bedelinin belirli bir süre boyunca ödenmemesi vb.). Bu durumda ihtarname sonrası 6 ayın geçmesini veya kira sözleşmesinin sona ermesini beklemeden tahliye davası açma yoluna gidebilirsiniz.
Satın almadan önce neleri gözetmek gerekir?
Gördüğünüz gibi tapu devri sonrası kiracı tahliye süreci karmaşık olabiliyor. Dolayısı ile daha ev satın alma sürecinde almayı düşündüğünüz evin kiralanma durumunu incelemekte fayda var. Buna göre:
- Yatırımlık ev aranıyorsa, aradığınız evde hali hazırda kiracı olmasını tercih edebilirsiniz. Mülk sahibinden kiracı hakkında ödeme durumu vb. konularda fikir almak yararlı olacaktır.
- Diyelim mülkü kendiniz veya bir yakınınız için alacaksanız. Almayı düşündüğünüz evde kiracı varsa, en iyi seçenek satın almadan önce kiracı ile anlaşma yoluna gitmektir. Bu anlaşmayı mümkün olduğunda yazılı ve şahitler huzurunda yapmak yararınıza olacaktır.
- Satın almayı düşündüğünüz evde kiracı varsa fakat ortada bir kira sözleşmesi yoksa, tapu değişikliği sonrası sizi sıkıntılı bir dönem bekleyebilir. Dolayısıyla satın alma sürecinde evde kiracı varsa mutlaka kira sözleşmesi olup olmadığını ve varsa şartlarının kontrol edilmesini tavsiye ederim.
Yorumlar
0 yorumlar