Yatırımda Strateji Çağı!

“Doğru yatırım, kişiye özel bir strateji meselesidir.”

Şehrin en çok okunan yayını Ankara Life Dergisi, RE/MAX MASTER Owner Broker Oğuzhan Öztürk’ü ağırladı. Gayrimenkul sektöründe yurt dışı yatırım trendlerinden arsa seçiminin stratejik önemine, kişiye özel yatırım danışmanlığından dijital dönüşümün sektöre etkisine kadar birçok başlıkta çarpıcı değerlendirmelerde bulunan Öztürk, yatırımcı davranışlarının değişen dinamiklerini çarpıcı verilerle ortaya koydu. Pandemi sonrası değişen tüketim alışkanlıklarının gayrimenkul yatırımına yansımasına dikkat çeken Öztürk, doğru lokasyon ve doğru stratejinin altını çizerken; arsa yatırımında ise geleceği okumanın, kamu yatırımlarını ve imar planlarını analiz etmenin belirleyici olduğuna vurgu yaptı. 80 kişilik uzman ekip yapısıyla hizmet veren RE/MAX Master’ın, her yatırımcıya özel strateji geliştiren bir danışmanlık modeli sunduğunu ifade eden Öztürk, dijitalleşmenin sektörü dönüştüren en güçlü dinamik olduğuna da dikkat çekti. İyi okumalar dileriz.

Röportaj: Hatice Şeyma Basut

Oğuzhan Bey, son yıllarda gayrimenkul yatırımlarında yurt dışına ciddi bir yönelim var; Kıbrıs, Dubai ve farklı ülkeler özellikle Türk yatırımcıların radarında. Sizce bu ilginin temel motivasyonu nedir ve yatırımcılar en çok hangi noktaları gözden kaçırıyor?

 Bunun birkaç temel nedeni var. Öncelikle pandeminin etkisini göz ardı edemeyiz. Pandemi sonrası online gıda alışverişlerinde %400’ün üzerinde, tekstilde ise %40’ın üzerinde artış yaşandı. İnsanlar artık görmeden yiyecek ve kıyafet satın almaya alıştı; bu da zamanla görmeden gayrimenkul almayı daha kabul edilebilir hale getirdi. İkinci önemli neden, yatırımcıların portföylerini çeşitlendirme isteği. “Tüm yumurtaları aynı sepete koymamak” yaklaşımıyla farklı ülkelerde gayrimenkul sahibi olmak, risk dağılımı açısından cazip görülüyor. Üçüncü olarak ise döviz bazlı kazanç beklentisi öne çıkıyor. Yatırımcılar, hem değer artışının hem de kira gelirinin döviz üzerinden olması sayesinde daha öngörülebilir ve güçlü bir getiri elde edebiliyor. Nitekim doğru bir yatırım yapıldığında, yurt dışı gayrimenkulde yıllık %6 ila %10 arasında kira getirisi elde etmek mümkün. Ancak burada kritik nokta şu: Bu avantajlar ancak doğru lokasyon, doğru proje ve doğru stratejiyle yapılan yatırımlar için geçerlidir. Yatırımcıların en sık gözden kaçırdığı konu da tam olarak bu detaylardır.

Arsa yatırımları uzun vadede en çok kazandıran enstrümanlardan biri olarak görülüyor. Ancak doğru arsa seçimi her zaman kritik bir mesele. Siz, yatırımcıya “doğru arsa”yı tanımlarken hangi kriterleri önceliklendiriyorsunuz?

Arsa, üretilemeyen bir yatırım aracı olduğu için orta ve uzun vadede diğer yatırım enstrümanlarının önüne geçmesi kaçınılmazdır. Bu nedenle doğru yatırım, kişiye özel bir strateji meselesidir. Doğru yatırım için öncelikle devletin planlarını ve yatırımlarını iyi okumak gerekir. İmar planları, bölgedeki gelişim projeleri ve özellikle planlanan okul, hastane, ulaşım yolları gibi kamu yatırımları büyük önem taşır. Çünkü bu tür yatırımlar, zamanla özel sektörün de bölgeye yönelmesini sağlar ve bu da arsanın değer artışını hızlandırır. Kısacası, doğru arsa; sadece bugünkü durumu değil, gelecekteki potansiyeli doğru analiz edilmiş, kamu ve özel sektör yatırımlarının kesişim noktasında yer alan arsadır. Yatırımcıların en çok dikkat etmesi gereken konu da bu uzun vadeli gelişim perspektifidir.

Gayrimenkulde “her müşteriye aynı ürün” dönemi artık geride kaldı diyebilir miyiz? Müşteriyi analiz ederek ona özel yatırım portföyü oluşturma sürecinizde hangi veri ve içgörüler belirleyici oluyor?

Kesinlikle diyebiliriz. Artık herkese aynı ürünü sunmak doğru bir yaklaşım değil. Bunu basit bir örnekle anlatmak gerekirse; beni bir köfteciye götürürseniz mutlu olabilirim, ancak vejetaryen birini aynı yere götürürseniz aç kalır. Yani ihtiyaç ve beklenti kişiye özeldir. Yatırım tarafında da durum aynı. Yatırımcının bütçesi, ödeme planını ne ölçüde karşılayabileceği, yatırımın geri dönüş süresine dair beklentisi, barınma ihtiyacı olup olmadığı, kira geliri beklentisi ve döviz bazlı kazanç isteği gibi birçok faktör belirleyici olur. Bu nedenle en kritik nokta, müşteriyi doğru şekilde dinlemek ve gerçekten anlamaktır. Ancak bu sayede onun ihtiyaçlarına uygun portföy ve projeler sunulabilir. Aksi halde yapılan yönlendirmeler memnuniyetsizlik yaratır ve yatırım süreci sağlıklı ilerlemez.

RE/MAX çatısı altında 80 kişilik bir ekip yönetiyorsunuz. Bu ölçekli bir yapıda hem liderliği hem de uzmanlık bazlı hizmet kalitesini aynı anda nasıl koruyorsunuz?

RE/MAX Master bünyesinde, alanında deneyimli ve işine hakim 80 kişilik güçlü bir danışman kadromuz var. Bu, bizim en büyük avantajımız. Çünkü gayrimenkul danışmanlığında da tıpkı diğer mesleklerde olduğu gibi uzmanlık kritik bir rol oynuyor. Nasıl ki bir ortopedist kalp rahatsızlıklarında kardiyolog gibi teşhis koyamazsa, bu sektörde de her alan kendi içinde ayrı bir uzmanlık gerektirir. Konut, ofis, fabrika, arsa-arazi, yurt dışı gayrimenkul yatırımları ve yatırım danışmanlığı gibi birçok farklı uzmanlık alanı bulunuyor. RE/MAX Master’da her bir alanda uzmanlaşmış danışmanların yer alması, her müşteriye ihtiyacına en uygun ve doğru hizmeti sunabilmemizi sağlıyor. Bu yapı sayesinde hem ekip içinde güçlü bir uzmanlık dengesi kuruyor hem de liderlik tarafında doğru yönlendirme ile hizmet kalitesini sürdürülebilir şekilde koruyoruz.

Sizce günümüzde bir gayrimenkul danışmanını “başarılı” yapan şey sadece portföy gücü mü, yoksa satış sonrası süreç ve müşteri deneyimi de en az satış kadar belirleyici mi? Bu dengeyi nasıl kuruyorsunuz?

Bir konu ya da bölgede uzmanlaşmak, başarılı olmanın en temel ve en önemli unsurudur. Bu sağlandıktan sonra portföy ve müşteri zaten kendiliğinden gelir. Satış sonrası süreç ve müşteri memnuniyeti de bu başarının önemli bir parçasıdır. Bu da doğru şekilde sağlandığında, danışman her yıl aynı emekle daha fazla kazanmaya başlar.

Sosyal medya ve dijitalleşme, gayrimenkul sektörünün iletişim biçimini kökten değiştirdi. Bu dönüşüm sizce danışmanlık kalitesini yükselten bir fırsat mı, yoksa rekabeti daha yüzeysel bir noktaya mı taşıyor?

Ben sektöre girdiğimde hâlâ gazete ilanları aktifti. O dönemde gazeteden internet ilanlarına geçemeyen gayrimenkul danışmanları sektörden elendi. Ne zaman olur bilinmez; 3 yıl, 5 yıl ya da 10 yıl… Ancak dijitale ayak uyduramayanlar da aynı şekilde elenecek. Dijitalleşme, birçok sektörde olduğu gibi gayrimenkulde de iletişim biçimini kökten değiştirdi ve her yeni gelişmeyle değiştirmeye devam ediyor. Bu nedenle kendimizi sürekli güncel tutmalı ve değişime ayak uydurmalıyız. Bu dönüşüm rekabeti de farklı bir noktaya taşıdı. Artık her danışmanın kendi alanında uzman olması ve kendini sürekli geliştirmesi bir zorunluluk haline geldi.