Doğru Kurgulanmış Değer, Kendi Talebini Oluşturur!

“Bir projenin gerçek gücü sadece bulunduğu lokasyonda değil, nasıl konumlandırıldığı ve hangi hikâye ile sunulduğunda ortaya çıkar.”

“Bizim için satış, işin görünen kısmı; asıl değer ise görünmeyen hazırlıkta saklı.”

“Eskiden yalnızca lokasyon ve fiyat çok belirleyiciydi. Şimdi ise yatırımcı daha bilinçli, kullanıcı daha seçici.”

“Türkiye’nin en güçlü iki inşaat firmasının oluşturduğu konsorsiyum, hem ulusal hem de uluslararası yatırımcı nezdinde yüksek bir güven oluşturdu. Biz de bu güvenin üzerine doğru stratejiyi ve doğru proje kurgusunu inşa ettik.”

Ankara Life okurlarıyla buluşan Turgay Hüseyinca, 25 yılı aşan gayrimenkul kariyerini, Türkiye’den uluslararası pazarlara uzanan deneyimlerini ve GALEA ile hayata geçirdiği projelerin arkasındaki stratejiyi anlatıyor. Türkiye’deki saha deneyimlerinden Kırgızistan, Azerbaycan, KKTC, Hollanda, İspanya ve BAE’ye uzanan çalışmalarına kadar uzanan yolculuk, Turgay Bey’e her pazarda yatırımcının güvenini ve yaşam ihtiyaçlarını doğru okuma fırsatı sunuyor. GALEA Danışmanlık’ı kurarken vizyonunu, “Biz sadece satış yapan bir yapı olmayacağız; projeyi daha doğmadan okumaya başlayacağız” mottosuyla şekillendiriyor. Ruby Strada, Ruby Piazza ve Ruby Mio gibi projelerde hem sosyal yaşamı hem yatırım değerini hem de kullanıcı deneyimini önceliklendiren bir yaklaşımı hayata geçiriyor. Her projeyi yalnızca bir yapı olarak değil, içinde yaşanacak anıları, kurulacak hayatları ve geleceğe bırakılacak değeri düşünerek tasarlıyor. Turgay Hüseyinca, Ankara Life okurlarına gayrimenkulde strateji, sürdürülebilirlik ve vizyonun nasıl birleştiğini ve global perspektifin Türkiye’deki projelere nasıl yön verdiğini samimi bir dille aktarıyor. “Biz satış yapmıyoruz; doğru kurgulanmış değerin doğal karşılığını oluşturuyoruz” diyen Turgay Bey’in söyleşisi, sektörde güven, planlama ve insan odaklı yaklaşımın önemini gözler önüne seriyor. İyi okumalar dileriz.

Röportaj: Hatice Şeyma Basut

Turgay Bey, gayrimenkul sektöründe 25 yılı aşan bir kariyeriniz var. Türkiye’den başlayıp uluslararası pazarlara uzanan bu yolculuk nasıl başladı?

Gayrimenkul sektörüne ilk adım attığım günden itibaren bu alanı yalnızca bir satış işi olarak görmedim. Benim için gayrimenkul; yatırım psikolojisini, yaşam alışkanlıklarını, bölgesel ihtiyaçları ve geleceğe dönük vizyonu aynı potada eriten çok katmanlı bir yapıydı. Kariyerimin ilk yıllarında Türkiye’de edindiğim saha deneyimi, zamanla beni uluslararası pazarlara taşıdı. Kırgızistan, Azerbaycan, KKTC, Hollanda, İspanya ve BAE gibi farklı coğrafyalarda yürüttüğüm çalışmalar, bana gayrimenkulün her ülkede farklı kodlarla işlediğini ama özünde aynı temel soruya cevap verdiğini gösterdi: İnsanlar neye ihtiyaç duyuyor ve yatırımcı neye güveniyor?

Bu yolculukta dönüm noktası, satışın sonuç olduğunu; asıl gücün ise doğru projeyi, doğru ihtiyaç analiziyle, doğru kitleye göre tasarlamak olduğunu fark ettiğim andı. O noktadan sonra kariyerimi yalnızca satış yapan biri olarak değil, proje vizyonu oluşturan, yatırım kurgusu geliştiren ve ekip yapıları kuran biri olarak şekillendirdim.

Global ölçekte yürüttüğünüz başarılı çalışmalar ve uluslararası pazarlarda edindiğiniz güçlü deneyim, gayrimenkul sektörüne bakış açınızı nasıl şekillendirdi? Bu süreç size hangi önemli kazanımları ve perspektifleri sundu?

Uluslararası pazarlarda çalışmak insana çok kıymetli bir perspektif kazandırıyor. Çünkü her ülkenin yatırım refleksi, karar alma hızı, güven eşiği ve beklenti modeli farklı. Bir yerde yatırımcı kira çarpanına bakar, başka bir pazarda marka değerine odaklanır, başka bir yerde ise yaşam biçimi ve sosyal çevre belirleyici olur. Bu çeşitlilik bana ezberle değil analizle ilerlemenin ne kadar önemli olduğunu öğretti.

Bu süreç bana üç temel kazanım sundu. Birincisi, yatırımcının sadece ne satın aldığını değil neden satın aldığını okumayı öğrendim. İkincisi, bir projeyi yalnızca bugünkü satış potansiyeliyle değil, gelecekte oluşturacağı marka etkisiyle değerlendirmeyi öğrendim. Üçüncüsü de güçlü bir projenin yalnızca mimariyle değil; doğru kurgu, doğru iletişim, doğru ekip ve doğru zamanlama ile mümkün olduğunu çok net gördüm. Bugün GALEA’da uyguladığımız yaklaşımın arka planında da aslında bu uluslararası birikim var.

Uluslararası tecrübeleriniz bugün Türkiye’de yürüttüğünüz projelere nasıl yansıyor? Türkiye gayrimenkul piyasasını global ölçekte nasıl konumlandırıyorsunuz?

Türkiye çok güçlü bir potansiyele sahip. Coğrafi konumu, genç nüfusu, şehirleşme dinamikleri ve yatırım iştahı düşünüldüğünde global ölçekte dikkat çekici bir pazar. Ancak Türkiye’de çoğu zaman projeler güçlü olmasına rağmen anlatı dili yeterince uluslararası kurulmuyor. Oysa bir projenin gerçek gücü sadece bulunduğu lokasyonda değil, nasıl konumlandırıldığı ve hangi hikâye ile sunulduğunda ortaya çıkar.

Benim uluslararası deneyimimin Türkiye’ye yansıdığı en önemli alan tam da bu oldu. Projeleri yalnızca yerel ihtiyaçlarla değil, global yatırım mantığıyla değerlendirmek. Bugün bir projeye bakarken yalnızca metrekaresine ya da fiyatına bakmıyoruz; o projenin sosyal karşılığını, yatırım değerini, gelecek etkisini, marka dilini ve kullanıcı deneyimini birlikte ele alıyoruz. Türkiye’de doğru ekiplerle ve doğru inşaat gruplarıyla geliştirilen projelerin global ölçekte çok daha güçlü yerlere gelebileceğine inanıyorum.

Kurucusu olduğunuz GALEA Danışmanlık’ın ortaya çıkış hikâyesi nedir? Bu markayı kurarken nasıl bir vizyon ortaya koydunuz?

GALEA Danışmanlık, sektörde gördüğüm temel bir eksiklikten doğdu. Uzun yıllar boyunca şunu gözlemledim: Pek çok proje inşa ediliyor, satış ofisleri kuruluyor, kampanyalar hazırlanıyor; ancak işin en kritik bölümü olan “proje kurgusu” çoğu zaman yeterince derin ele alınmıyor. Oysa bir projenin başarısı satış masasında değil, çok daha öncesinde başlıyor. Arsadan başlıyor, ihtiyaç analizinden başlıyor, bölgenin kimliğini okumaktan başlıyor.

GALEA’yı kurarken ortaya koyduğumuz vizyon şuydu: Biz sadece satış yapan bir yapı olmayacağız. Biz, projeyi daha doğmadan okumaya başlayan; bulunduğu bölgenin sosyal, ticari ve psikolojik ihtiyaçlarını analiz eden; ardından o projeyi doğru yaşam diliyle ve doğru yatırım stratejisiyle şekillendiren bir danışmanlık modeli kuracağız. GALEA’nın farkı da burada oluştu. Bizim için satış, işin görünen kısmı; asıl değer ise görünmeyen hazırlıkta saklı.

GALEA Danışmanlık bugün klasik satış ofisi modelinin ötesinde, strateji geliştirme, proje konumlandırma ve satış yönetimini birlikte ele alan bir danışmanlık modeliyle öne çıkıyor. GALEA’nın sektöre getirdiği bu yaklaşımı nasıl tanımlarsınız?

GALEA’yı kurarken temel amacımız klasik satış ofisi anlayışının dışına çıkmaktı. Çünkü gayrimenkul sektöründe çoğu zaman projeler inşa edildikten sonra satış ekiplerine teslim edilir ve satış süreci başlatılır. Oysa biz bir projenin başarısının satış masasında değil, çok daha erken aşamalarda başladığına inanıyoruz.

Bu nedenle GALEA’da bir projeye yaklaşımımız arsa aşamasından itibaren başlar. Bölgenin demografik yapısını, sosyal ihtiyaçlarını, ticari potansiyelini ve kullanıcı davranışlarını analiz ederiz. Bu analizler doğrultusunda projenin yaşam dili, sosyal donatı kurgusu, ticari akışı ve yatırım stratejisi şekillenir.

Bizim için satış aslında sürecin sonucudur. Doğru kurgulanmış bir proje zaten kendi talebini oluşturur. GALEA’nın sektöre getirdiği en önemli fark da projeyi yalnızca satılacak bir ürün olarak değil, başından sonuna kadar tasarlanan bir yatırım ve yaşam modeli olarak ele almasıdır.

GALEA’nın danışmanlığını yürüttüğü Ruby Strada, Ruby Piazza ve Ruby Mio projeleri kısa sürede dikkat çeken satış performanslarına ulaştı. Bu projelerin başarısının arkasındaki yaklaşım neydi?

Bu başarının temelinde güçlü bir yapı var. Türkiye’nin en güçlü iki inşaat firmasının oluşturduğu konsorsiyum, hem ulusal hem de uluslararası yatırımcı nezdinde yüksek bir güven oluşturdu. Biz de bu güvenin üzerine doğru stratejiyi ve doğru proje kurgusunu inşa ettik.

Ruby Strada, Ruby Piazza ve Ruby Mio aslında aynı yaklaşımın farklı yansımaları. İlk adımda bölgenin ihtiyaçlarını analiz ettik ve her projeyi kendi kimliğine göre tasarladık.

Ruby Strada’da İtalyan sokağı konseptiyle güçlü bir sosyal yaşam kurgusu oluşturduk.
Ruby Piazza’da modern iş hayatına hitap eden bir plaza yaşamı tasarladık.
Ruby Mio’da ise Beytepe’de butik loft dairelerden oluşan özgün bir konut yaklaşımı geliştirdik.

Bizim için satış bir başlangıç değil, sonuçtur. Doğru kurgulanmış bir proje zaten kendi talebini oluşturur.

GALEA’nın çekirdek ekibinin projelerin gelişim sürecindeki rolü nedir? Bu yapı nasıl çalışıyor?

GALEA’nın başarısının arkasında güçlü bir çekirdek ekip yapısı bulunuyor. Biz projeleri tek bir perspektiften değil, farklı disiplinlerin bir araya geldiği bütüncül bir bakış açısıyla ele alıyoruz.

Ben daha çok projelerin yatırım vizyonunu, genel yönünü ve satış stratejisini şekillendiren tarafta yer alıyorum. Bir projenin hangi yatırım hikâyesiyle konumlanacağını ve nasıl bir satış stratejisiyle ilerlemesi gerektiğini belirlemek benim sorumluluk alanımda.

Volga Karslıoğlu proje yönetimi, teknik koordinasyon, mali ve operasyonel süreçlerin dengeli ilerlemesi gibi başlıklarda önemli bir rol üstleniyor. Projenin sahadaki teknik süreçlerinin sağlıklı ilerlemesi ve tüm operasyonel yapının uyum içinde çalışması bu koordinasyon sayesinde mümkün oluyor.

Sedef Bal ise; projelerin sosyal karşılığını analiz eden tarafta yer alıyor. Kullanıcı davranışlarını, yaşam alışkanlıklarını ve sosyal ihtiyaçları değerlendirerek projelerin sosyal donatı kurgusuna ve stratejik konumlandırmasına önemli katkılar sağlıyor.

Bu farklı uzmanlık alanlarının birleşmesi GALEA’nın çalışma modelini oluşturuyor. Projeyi yalnızca mimari bir yapı olarak değil; sosyal, ticari ve yatırım boyutlarıyla birlikte ele aldığımız için ortaya daha güçlü ve sürdürülebilir projeler çıkıyor.

Ruby Strada ve Ruby Piazza gibi projelerde sadece fiziksel yapı değil, aynı zamanda yaşam biçimi, sosyal kurgu ve marka dili de inşa edildi. GALEA bu tür niş projeleri tasarlarken hangi aşamalardan geçiyor?

Bizim için proje geliştirmek, bir binayı tanıtmak değildir; bir yaşam senaryosu oluşturmaktır. Ruby Strada ve Ruby Piazza’da da bunu yaptık. Öncelikle bölgeyi analiz ettik. Mustafa Kemal Mahallesi’nin mevcut yapısını, kullanıcı profilini, sosyal hareketliliğini, ticari potansiyelini ve eksik kalan yönlerini değerlendirdik. Sonra bu bölgenin neye ihtiyaç duyduğunu sorduk. Sadece boş alanı neyle doldururuz diye değil, bu bölgede nasıl bir hayat önerisi karşılık bulur diye düşündük.

Bu noktada sosyal donatıların dili, proje içindeki akış, markaların yerleşimi, ticari birimlerin atmosferi, insanların orada nasıl vakit geçireceği, ne hissedeceği, nasıl bir aidiyet geliştireceği gibi başlıklar devreye giriyor. Yani mimari tek başına yetmiyor; psikoloji, strateji ve deneyim tasarımı birlikte çalışıyor. GALEA’nın farkı da burada. Biz projeyi yalnızca metrekareler üzerinden değil, insan davranışı ve yatırım sürdürülebilirliği üzerinden tasarlıyoruz.

Gayrimenkul sektörü hızla dönüşüyor. Önümüzdeki 10 yılda sektörü belirleyecek en önemli trendler sizce neler olacak?

Önümüzdeki 10 yılda sektörün en güçlü dönüşüm alanı, veri temelli karar alma ile yaşam odaklı proje üretiminin birleşmesi olacak. Eskiden yalnızca lokasyon ve fiyat çok belirleyiciydi. Şimdi ise yatırımcı daha bilinçli, kullanıcı daha seçici. İnsanlar artık sadece bir mülk değil; deneyim, aidiyet, marka ve sürdürülebilir değer satın alıyor.

Bu nedenle gelecekte öne çıkacak başlıklar; akıllı şehir uygulamaları, dijital yatırım modelleri, sosyal yaşamla bütünleşmiş hibrit projeler, marka gücü yüksek niş konseptler ve kullanıcı psikolojisine göre kurgulanmış alanlar olacak. Kısacası sektör daha teknolojik olacak ama aynı zamanda daha insani olmak zorunda kalacak. Çünkü teknoloji projeyi hızlandırır; ama projeyi yaşanır ve arzu edilir hale getiren şey hâlâ insanı doğru okumaktır.

Stratejik Teknolojilerde Kadın Derneği Başkanı olarak teknoloji ve kadın girişimciliği alanında da aktifsiniz. Teknoloji ile gayrimenkulün kesişimini nasıl görüyorsunuz?

Teknoloji ile gayrimenkul arasındaki ilişki önümüzdeki dönemde çok daha güçlü hale gelecek. Bugün artık veri analitiği, akıllı bina sistemleri, dijital satış altyapıları, kullanıcı deneyimi modellemeleri ve proptech çözümleri sektörün merkezine yerleşmiş durumda. Yani teknoloji artık gayrimenkulün dışındaki bir alan değil; onun çalışma biçimini dönüştüren ana güçlerden biri.

Kadın girişimciliği açısından baktığımda da burada çok büyük bir fırsat görüyorum. Çünkü gayrimenkul yalnızca saha ve satıştan ibaret değil. Strateji, veri analizi, kullanıcı deneyimi, dijital dönüşüm, proje kurgusu, marka geliştirme ve yeni nesil yatırım modelleri gibi alanlar artık çok daha görünür hale geliyor. Kadınların bu alanlarda daha fazla yer alması, sektöre sadece nicelik değil nitelik de kazandıracaktır. Bu dönüşümde aktif olmak benim için yalnızca bir sosyal sorumluluk değil, aynı zamanda geleceğin sektör yapısına dair stratejik bir inanç.

Yoğun bir kariyer temposunda motivasyonunuzu nasıl koruyorsunuz?

Benim motivasyonum sonuçtan çok üretim sürecinden geliyor. Bir projeye ilk bakış anı, o projenin geleceğini zihinde kurmak, doğru soruları sormak, sonra o fikrin ete kemiğe büründüğünü görmek benim için çok güçlü bir motivasyon kaynağı. Her proje yeni bir başlangıç, yeni bir sınav ve yeni bir öğrenme alanı.

Ayrıca ekip çalışmasının gücü de motivasyonu çok besliyor. Ortak vizyon taşıyan insanlarla çalıştığınızda yalnızca iş üretmiyorsunuz; bir kültür inşa ediyorsunuz. GALEA’da kurmaya çalıştığımız yapı da aslında bu. Sadece sonuç odaklı değil, düşünce üreten, tasarlayan, sahaya yansıtan ve kalıcı etki bırakan bir yapı.

Son olarak, kariyeriniz boyunca sizi yönlendiren temel değerler ve mottolar nelerdir?

Benim için kariyer boyunca değişmeyen üç temel değer oldu: güven, vizyon ve süreklilik. Güven olmadan hiçbir yatırım ilişkisinin kalıcı olacağına inanmıyorum. Vizyon olmadan sıradanın ötesine geçilemez. Süreklilik olmadan da başarı yalnızca geçici bir sonuç olarak kalır.

Bugün geriye dönüp baktığımda şunu çok net söyleyebilirim: Başarı, yalnızca çok satmak değildir. Başarı; doğru insanlarla, doğru zamanda, doğru projeleri hayata geçirebilmektir. Ben her zaman şu soruya önem verdim: “Bu proje gerçekten bir ihtiyaca cevap veriyor mu?” Eğer cevap evetse, gerisi doğru sistem kurulduğunda zaten gelir. Belki de beni en iyi anlatan motto şu olur: Biz satış yapmıyoruz; doğru kurgulanmış değerin doğal karşılığını oluşturuyoruz.