Enflasyonun ve 01.06.2022 Tarihli Yasal Düzenlemenin Yol Açtığı Kira Uyuşmazlıkları 

Son dönemlerde ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon sebebiyle inşaat maliyetlerinin ve ev fiyatlarının artmasıyla kira fiyatları da her sene katlanarak artmaktadır. Kira fiyatlarının önlenemez artışına karşılık, kanun koyucu tarafından yasal düzenleme ile 11 Haziran 2022 tarihi itibari ile %25 oranında azami kira artış sınırı düzenlenmiştir. Ancak yaşanan enflasyon ve akabinde kira bedellerinin belirlenmesinde getirilen işbu yasal sınırlama ile kira uyuşmazlıklarında çok ciddi bir artış yaşanmıştır. Bu sebeple tarafımızca, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) amir hükümleri gereğince çok uzun yıllardır uygulamada yer alan ancak son yıllarda hemen hemen her kira sözleşmesinde gündeme gelen kavramları açıklamak amacıyla bir yazı dizisi hazırlanmasına karar verilmiştir. Bir önceki yazılarımızda ihtiyaç sebebiyle tahliye, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye ve onarım sebebiyle tahliye davalarına açıklık getirmiştik, işbu yazımızda ise tahliye taahhütnamesine ilişkin açıklamalarda bulunulmuştur.  

            Uygulamada kira sözleşmesinin bir eki haline gelen ve her kira uyuşmazlığında kiracının başında adeta bir kılıç gibi sallanan tahliye taahhütnamesi, esasında Türk Borçlar Kanunu’nda kelime olarak tanımlanmamıştır. TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne dayanılarak Yargıtay içtihatları ile tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları belirlenmiştir. 

            Bu doğrultuda; tahliye taahhütnamesinin ilk geçerlilik şartı, taahhüdün yazılı olmasıdır. Bu sebeple sözlü olarak tahliye taahhüdünde bulunulmasının herhangi bir geçerliliği yoktur. Bir diğer geçerlilik şartı ise, taahhüdün kiracı tarafından verilmiş olmasıdır. 3. Kişinin kiracı adına verdiği tahliye taahhütleri geçerli olmadığı gibi birden fazla kiracının bulunması durumunda kiracılardan biri tarafından verilen tahliye taahhütnamesi de geçerli değildir. Keza, tahliye edimi bölünemez bir edim olduğundan tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklarda kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu sebeple de tüm kiracıların birlikte imzalamadığı tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. 

            Tam olarak bu noktada, aile birliğine ilişkin de açıklama yapmamız gerekmektedir. TBK’nın 349. maddesinde “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”  şeklinde belirtildiği üzere kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde eşlerden birinin tek başına kira sözleşmesini feshedemeyeceği düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesi de fesih sonucunu doğurduğundan eşlerden biri tarafından düzenlenen tahliye taahhütnamesi de bu suretle geçerli kabul edilmemektedir. Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi düzenlenebilmesi için eşlerin birlikte taahhütte bulunması gerekmektedir. 

            Bir diğer geçerlilik şartı da “belirli bir tarih” şartıdır. Somut uyuşmazlıklarda kullanılan tahliye taahhütnamelerinde görülen en büyük hata, tahliye tarihinin belirli ve somut bir tarih olarak belirlenmemesidir. Örneğin; ev sahibinin çocuğu evlendiğinde, ev sahibinin ihtiyacı olduğunda, ev sahibinin tayini gerçekleştiğinde gibi ucu açık ve belirli bir tarih içermeyen tahliye taahhütnameleri geçersizdir. 

Son geçerlilik şartı ise madde hükmünde “kiralananın teslim edilmesinden sonra”  şeklinde belirtildiği üzere tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihine ilişkindir. Tahliye taahhütnamelerinde tahliye taahhüdünün verildiği tarih olan taahhüt tarihi ve tahliyenin vaat edildiği gün olan tahliye tarihi olmak üzere iki farklı tarih bulunmaktadır. Buna göre, kanunda belirtilen en önemli şart, taahhüt tarihinin kira sözleşmesinin kurulduğu ve kiralananın kiracıya teslim edildiği tarihten ileri bir tarih olmasıdır. Bir başka deyişle kanun koyucu, kiracının tahliyeye ilişkin vaadinin ancak kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmesi halinde geçerli olacağını belirtmiştir. Bu nedenle, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Ancak uygulamada, kira sözleşmesiyle boş olarak tahliye taahhütnamesinin imzalandığı, taahhüt ve tahliye tarihinin boş bırakılarak ev sahibine teslim edildiği, ev sahibi tarafından da taahhütname doldurularak icra takibi başlatıldığı görülmektedir. Bu halde taahhüt tarihi ile kira sözleşmesinin tarihinin aynı olduğu veyahut tahliye taahhütnamesinin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğunun ispatı kiracıya aittir. Mevcut uyuşmazlıklarda ise, genel olarak kiracının tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunu ispat edemediği, dolayısıyla kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenen tahliye taahhütnamesi ile kiracının aslında kiraya verene istediği takdirde taşınmazı tahliye edebilme imkânı tanıdığı söylenebilir.

Her ne kadar Kanunda aksi düzenlenmişse de kiracılar tarafından bu durum ispatlanamadığından kira sözleşmesi ile aynı tarihte ve boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracıların taşınmazdan tahliye edildiği görülmektedir. Bu nedenle, boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin her zaman doldurularak işleme konulabileceğini bilinerek ve öngörülerek hareket edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, özellikle kira artış dönemlerinde kiraya veren açısından tahliye kozu da ileri sürülmekte ve yasal artış oranlarının çok daha üstünde kira bedelleri talep edilebilmektedir. 

            Bununla birlikte kiraya verenin elinde geçerlilik şartlarını taşıyan bir tahliye taahhütnamesi bulunmasına rağmen kiracının taşınmazı taahhüt ettiği tarihte tahliye etmemesi ihtimali de söz konusudur. Bu durumda, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tarafından kiracı aleyhine tahliye talepli olarak icra takibi başlatılarak taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilebilecektir. İcra takibinin başlatılmasından sonra, icra dairesi tarafından ÖRNEK no:14 olarak kabul edilen ve taşınmazın tahliyesini talep eden bir icra emri düzenlenerek kiracıya tebliğ edilir.  

İcra emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde taşınmazın kiracı tarafından tahliye edilmesi veyahut icra emrini tebliği alan kiracı tarafından 7 gün içerisinde icra emrine konu tahliye taahhütnamesine itiraz edilmesi gerekmektedir. 

            Kiracı, icra emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde tahliye taahhütnamesine ve dolayısıyla icra takibine itiraz etmez ise icra takibi kesinleşecektir. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içerisinde tahliye taahhütnamesinin içeriğine itiraz edebileceği gibi taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığı hususunda da itiraz da bulunabilir. Kiracının icra emrine süresi içerisinde itiraz etmemesi halinde takip kesinleşeceğinden kiracının kendisine verilen süre içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracının icra emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde yaptığı itirazlar icra takibini kendiliğinden durdururken kiracının itiraz süresinden sonra icra takibine itiraz etmek istemesi halinde genel mahkemelerde dava açması gerekmektedir. Açılan dava ise icra takibini kendiliğinden durdurmamakta, mahkeme tarafından tedbir kararı verilmesi gerekmektedir. 

Burada belirtmek gerekir ki kiracının yasal süresi içerisinde itiraz etmemesi ve taşınmazı da tahliye etmemesi halinde alacaklının talebi ile tahliye işlemleri icra vasıtasıyla gerçekleştirilecek olup bu nedenle kiracıların hak kaybına uğramaması için itiraz süreçlerini ve itiraz sürelerini iyi takip etmeleri önerilmektedir.

Son dönemde kira ilişkilerinin neredeyse tamamında gündeme gelen, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlık konularına ilişkin başlattığımız işbu yazı dizisinde son olarak tahliye taahhütnamesine ilişkin kavramları ve genel uyuşmazlıkları açıklayarak işbu yazı dizisinin tamamlandığını belirtmek isterim. Bir sonraki yazı dizisinde görüşmek dileğiyle…

Av. Göktuğ KILIÇARSLAN