Enflasyonun ve Yasal Düzenlemelerin Yol Açtığı Kira Uyuşmazlıkları

Bilindiği gibi hukuk, esasında bir toplum bilimidir. Hukukun toplumsal gelişmelerden etkilendiği ve toplumsal gelişmelere sebebiyet verdiği de yüzyıllardır hukuk felsefesinin konusunu oluşturmaktadır. Son dönemde ülkemizde yaşanan ekonomik kriz ve enflasyonun getirdikleri esasen bu önermenin bir örneğini doğurmuştur. Şöyle ki; yüksek enflasyon sebebiyle inşaat maliyetlerinin ve ev fiyatlarının artması, özellikle büyükşehirlerde kira fiyatlarının da her sene katlanarak artmasına yol açmıştır. Kira fiyatlarının önlenemez artışına karşılık, kanun koyucu tarafından yasal düzenleme ile 11 Haziran 2022 tarihi itibari ile %25’lik azami kira artış sınırı düzenlenmiştir. Esasında, kanun koyucu tarafından Anayasada düzenlenen temel haklardan olan barınma hakkının korunabilmesi amacıyla yapılan bu düzenleme, uygulamada ciddi sorunlara yol açmıştır. Emsal kira fiyatları ile mevcut kira sözleşmelerinde belirlenen ve ödenen kira bedelleri arasındaki fark;  kiraya veren açısından tahammül edilemeyecek seviyeye ulaştığından kiraya verenler, kiracının taşınmazdan tahliye edilebilmesi için çeşitli çareler aramaya başlamıştır. Kiracılar ise, mevcut kira sözleşmesinin sonuçlanması akabinde yeni kiralanacak olan taşınmazın kira bedellerinin son derece yüksek olması sebebiyle mevcut kira sözleşmelerinin feshedilmemesi için çözümler aramaya başlamışlardır. İşte tam olarak bu noktada, kiraya veren ve kiracılar birçok yeni terimle karşılaştılar. Bunlar; ihtiyaç sebebiyle tahliye, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye, onarım sebebiyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, kira artışlarının kira sözleşmesince belirlenen oranda yapılmaması sebebiyle icra vasıtasıyla tahliye, kira tespit davası, kira bedelinin uyarlanması ve kira sözleşmesinin süresinin dolması sebebiyle tahliye olarak belirtilebilir.

Biz de, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) amir hükümleri gereğince çok uzun yıllardır uygulamada yer alan ancak son yıllarda hemen hemen her kira sözleşmesinde gündeme gelen bu kavramları işbu yazı dizimizle açıklamaya karar verdik. Çünkü, son 3 yıl içerisinde yalnızca Ankara’da kira uyuşmazlıklarına bakan Sulh Hukuk Mahkemelerinin sayısını 3 katına çıkaracak kadar uyuşmazlık yaşanmasına rağmen ne yazık ki teknik kavramların tam olarak anlaşılamadığından bahisle, hak sahiplerinin haklı durumdayken dahi usulü eksiklikler sebebi ile mağdur olabildiklerini sıklıkla görüyoruz. Bu yazımızda da belki de en kapsamlı olan ihtiyaç sebebi ile tahliye davasını konu edineceğiz.

               İhtiyaç nedeniyle tahliye davası TBK m.350 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Buna göre; konut ve çatılı iş yeri kiralarında taşınmazın sahibi olan kiraya veren, taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin zorunlu ve samimi ihtiyaçlarının olduğu gerekçesiyle kira sözleşmesinin sonlandırılmasını isteyebilir. Görüleceği üzere, kanun koyucu her ne kadar kiraya verene, kira sözleşmesini sonlandırmak için ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açma hakkı tanımışsa da bu hakkı da belirli şartlara bağlamıştır.

Öncelikle, kira sözleşmesinin sonlandırılarak tahliye istenebilmesi için zorunlu ve samimi bir ihtiyaç bulunması gerekmektedir. Kanuni düzenlemede belirtilen ilk şart olan ihtiyaç şartı, uygulamada en çok sıkıntı yaşanan konuyu oluşturmaktadır. Keza, herhangi bir uyuşmazlıkta kiracılar, kendisine belirtilen ihtiyacın zorunlu ve samimi olmadığını, keyfi olarak kira bedelinin yükseltilmesi amacıyla tahliye istendiğini iddia etmektedir. Hukukumuzda, genel kural iddia edenin iddiasını ispatlamakla yükümlü olduğudur. Dolayısıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında; taşınmaza ihtiyacı olduğunu iddia eden ev sahibi, bu iddiasını mahkeme huzurunda ispatlamak ile yükümlüdür. Bu ispat, belge ile olabileceği gibi tanık deliline dayanarak da gerçekleştirilebilir.

İhtiyacın belirlenmesinde yaşanan en büyük problem kiraya verenin birden fazla taşınmazının bulunmasıdır. Öncelikle, kiraya verenin farklı il sınırları içerisindeki taşınmazlarının herhangi bir öneminin olmadığı, ihtiyaç duyduğu ilde birden fazla taşınmazının bulunması halinde sorun yaşandığını belirtmemiz gerekmektedir. Bu gibi durumlarda kiraya veren, kiradaki taşınmazları arasından neden dava konusu taşınmazı seçtiğini iyi açıklamalıdır. Kiraya veren,  zorunlu ve samimi ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep ettiğinde ve kirada birden fazla evi bulunduğunda, tahliyesi talep edilen taşınmaz ile diğer taşınmazlar arasındaki farkı ve anılan taşınmaza neden ihtiyaç duyulduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu noktada, mahkeme tarafından gerekli görülmesi halinde kiraya verenin diğer evlerinde de yerinde keşif yapılabileceği gibi anılan evler arasındaki farkın dosya kapsamında değerlendirilebileceği unutulmamalıdır. Örneğin; kiraya verenin sahip olduğu ve kiraladığı 2 taşınmazdan birinin 2+1 ve 80 metrekare, diğerinin ise 3+1 ve 120 metrekare olduğu bir senaryoda kiraya verenin çocukları ile beraber 5 kişi yaşadığı, 2+1 bir evi aile konutu olarak kullanamayacakları şeklinde detaylı bir açıklama ile kiraya veren, taşınmazları içinden 3+1 ve 120 metrekare evin neden seçildiğini mahkemeye izah edebilmelidir. Taşınmazların bulunduğu muhit ile ebeveynlerin işyerleri veyahut çocukların okulları arasındaki mesafe ile de bu ispatın yapılabileceği görülmektedir. Örneğin, Çankaya ve Keçiören ilçelerinde 2 farklı taşınmazı kirada olan kiraya verenin kendisinin Çankaya’da sabit bir işyerinin olması halinde, Çankaya ilçesinde bulunan taşınmaz açısından zorunlu ve samimi ihtiyacın doğduğu kabul edilebilecektir. Öte yandan kendi ihtiyacı için tahliye isteyenin kirada oturuyor olmasının genel anlamda ihtiyacın varlığının ispatı olacağı düşünülmektedir. Bir başka deyişle, kiraya veren kendi ya da kanunda sayılan kişilerin ihtiyacı için kira sözleşmesini feshetmek istediğinde; ihtiyacı olduğu belirtilen kişinin kirada oturuyor olması kiraya verenin, ihtiyacının samimi bir göstergesi olarak görülmektedir.

Uygulamada, kiracıların makul ve zorunlu bir ihtiyaç olarak görmediği ancak mahkemeler tarafından zorunlu ve samimi ihtiyaç kabul edilen bir durum ise, kiraya verenin kendisi ile birlikte yaşayan reşit olan çocuğunun ihtiyacı için taşınmazın tahliyesini talep etmesidir. Bu gibi durumlarda, kiraya veren kendisi ile birlikte yaşayan ve reşit olan çocuğunun ihtiyacı için taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Burada kiracılar tarafından yapılan en büyük yanlış, reşit olan çocuğun nitelikleri açısından bir değerlendirme yapılması ve ihtiyacın samimi olmadığı kanaatine varılmasıdır. Keza, genellikle herhangi bir gelir elde etmeyen, öğrenci olan, ekonomik olarak ailesine bağımlı olan çocuklar için tahliye istendiğinde bu tahliyenin haklı olmadığının iddia edildiği görülmektedir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında; 18 yaşını geçen her bireyin aile konutundan ayrı olarak yaşama hakkının bulunduğu ve reşit çocuğun herhangi bir gelir elde edip etmediğine bakılmaksızın ayrı yaşama ihtiyacının tahliye davalarında zorunlu ve samimi bir neden olarak değerlendirildiği görülmektedir.

               Bir başka açıklanması gereken husus ise, ihtiyacın sürekliliği konusudur. Şöyle ki; kimi zaman dava açıldığı anda var olan ihtiyacın dava sonuçlanmadan ortadan kalktığı görülmektedir. Bu noktada, genel kabul; taşınmaza olan ihtiyacın yalnızca dava tarihinde var olmasının yeterli olmadığıdır. Burada, taşınmaza olan ihtiyacın dava boyunca da devam etmesi gerekir. Örneğin; kendi ihtiyacı için taşınmazın tahliyesini isteyen ve bu sebeple de dava açan kiraya verenin, dava sürerken zorunlu olarak il değiştirmesi halinde, zorunlu ihtiyacın ortadan kalktığı gerekçesiyle açılan davanın reddine karar verildiği görülmektedir.  Yerleşik içtihatlara göre, yalnızca dava anındaki ihtiyacın tahliye için yeterli olmadığı, dava süresince de ihtiyaç devam etmelidir.

               Pekâlâ, dava anında mevcut olmayan ancak mevcut olması muhtemel bir ihtiyaç için tahliye davası açılabilir mi? Bu sorunun cevabı, esasında ihtiyacın kati suretle hâsıl olup olmayacağına göre değişmektedir. İleride gerçekleşmesi kesin olan bir ihtiyaç için de dava tarihinde ihtiyaç olmasa dahi dava açılabilmektedir. Ancak burada ileride doğacağı iddia edilen ihtiyacın kati olması gerekir.  Örneğin, kiraya verenin üniversite sınavına hazırlanan çocuğunun ileride doğacak bir ihtiyacı sebebi ile tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır.

               TBK’nın 350. maddesinde belirtilen ihtiyaç sebebiyle tahliyenin bir diğer şartı da kişi şartıdır. Buna göre kiraya veren; yalnızca kendi, eşi, altsoy, üstsoy veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı için taşınmazın tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada yapılan en büyük hata, kardeşler için de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasıdır. Bilindiği üzere, hukukumuzda kan hısımlığı altsoy-üstsoy ve yansoy hısımlığı olarak ikiye ayrılmıştır. Kanun metninde yalnızca altsoy ve üstsoy hısımlığı için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş olup akrabalıkları ortak bir kökten gelen kişiler için (kardeş, amca, dayı, yeğen, kuzen) ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamayacağı belirtilmiştir.  Burada yansoy hısımlarının ihtiyacı dolayısıyla tahliye istenebilmesi için, bu kişilerin kiraya veren yönünden bakmakla yükümlü olduğu kişiler olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Dikkat edilmesi gereken bir diğer hususta gerçek kişilerin, yetkili veya hissedar oldukları tüzel kişiliklerinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılamayacağıdır. Zira tüzel kişiler kanunda belirtilen kişi veya kişi grupları arasında sayılmadığından gerçek kişilerin sahibi olduğu taşınmaza ilişkin olarak tüzel kişinin ihtiyacından bahisle açılan davayı kazanması mümkün değildir. Tüzel kişiler ancak mülkiyeti kendilerine ait taşınmaz yönü ile kendi ihtiyaçları için tahliye davası açabilir.

               TBK’nın 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına ilişkin olarak kanunen belirlenen şartları yukarıda sıralamıştık. Buna göre, kiraya verenin tahliye isteminde bulunabilmesi için kanunda belirlenen kişi ya da kişiler yönünden zorunlu ve samimi bir ihtiyacın var olması gerekmektedir. Ancak bu şartlar da tek başına yeterli olarak kabul edilmemektedir. Aynı zamanda, açılacak olan tahliye davasının kanunda belirlenen süreler içerisinde açılması gerekmektedir. Bu sürelere riayet edilmeden dava açılması halinde, esasen tahliye sebepleri var olsa dahi belirlenen usule uygun olarak dava ikame edilmemiş olduğundan davanın reddine karar verilecektir.

               İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira döneminin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemlerine ilişkin yine bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.  Bu kuralın tek istisnası TBK m.353’te düzenlenmiştir. Buna göre, bir aylık dava açma süresi içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılacağının kiracıya ihtar edilmesi halinde dava açma süresi, kira sözleşmesinin sonuna kadar uzayacaktır. Bir başka deyişle kiracı, sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açmalı veyahut tahliye davası açacağını kiracıya ihtar ederek dava açma süresini kira sözleşmesi sonuna kadar uzatmalıdır. Aksi takdirde, dava açma sürelerine riayet edilmemesi sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilecektir.  İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, özellikle son yıllarda çok sık karşılaştığımız bir dava türü olup kira fiyatlarında yaşanan artış sebebiyle de önümüzdeki dönemlerde de birçok kira ilişkisinde yaşanması muhtemel bir uyuşmazlıktır. Bu sebeple işbu yazımızda detaylı olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını ve uygulamada yaşanan problemleri ele aldık. Bir sonraki yazımızda da kanunda belirtilen diğer tahliye davalarına açıklık getirmeye çalışacağız. Gelecek yazımızda görüşmek dileğiyle…

Av. Göktuğ KILIÇARSLAN