Mannheim’ın Kalbinde, Değerin Merkezinde!

Gayrimenkul sektörünün başarılı ismi Murat Asiltürk, şehrin en çok okunan yayını Ankara Life Dergisi’ne konuk olarak Almanya’nın önemli yatırım merkezlerinden Mannheim’daki yatırım fırsatlarını ve uluslararası gayrimenkul vizyonunu anlattı. Almanya’nın güçlü ekonomik ve hukuki altyapısını, Mannheim’ın merkezi konum avantajlarını ve B1 Residenz am Schloss projesinin sunduğu yatırım modelini ele alan Asiltürk; Euro bazlı gayrimenkul yatırımlarından profesyonel işletme anlayışına, sürdürülebilir gelir hedefinden uluslararası yatırım stratejisine kadar sektörün geleceğine dair dikkat çeken görüşlerini paylaştı. “Doğru fırsatı, doğru bilgiyle ve uzun vadeli bir ilişki anlayışıyla sunmak” yaklaşımını merkeze alan Asiltürk, Mannheim’ı bugünün ötesinde, uzun vadeli yatırım potansiyeli taşıyan önemli Avrupa merkezlerinden biri olarak değerlendiriyor. İyi okumalar dileriz.

Röportaj: Şeyma Basut Fotoğraf : Çağdan Montaş

Önceki röportajımızda uluslararası yatırımlara yönelik hedeflerinizden söz etmiştiniz. Almanya ve özellikle Mannheim neden sizin için önemli bir yatırım merkezi hâline geldi?

Uluslararası yatırımı yalnızca başka bir ülkede gayrimenkul sahibi olmak şeklinde değerlendirmiyorum. Benim için hukuki öngörülebilirlik, sürdürülebilir kiracı talebi, Euro bazlı gelir ve yatırımın profesyonel şekilde yönetilebilmesi önemli. Almanya bu unsurları güçlü biçimde bir araya getiriyor. Mannheim ise üniversitesi, sanayisi, ulaşım ağı ve canlı şehir merkeziyle çok yönlü bir talep yapısına sahip. Bu nedenle Mannheim’ı yalnızca bugünü değil, uzun vadeyi de düşünerek değerlendirdiğimiz önemli bir yatırım merkezi olarak görüyoruz.

B1 Residenz am Schloss yatırımcılara nasıl bir gayrimenkul modeli sunuyor? Projeyi benzer yatırımlardan ayıran özellikler neler?

B1 Residenz am Schloss; merkezi konumu, kompakt daire yapısı, mobilyalı teslim seçeneği ve profesyonel işletme modeliyle kira odaklı bir yatırım anlayışı sunuyor. Yatırımcı yalnızca bir daire satın almıyor; kiralama ve yönetim süreci planlanmış, daha kolay takip edilebilen bir sisteme dâhil oluyor. Özellikle yurt dışında yaşamadığı hâlde Almanya’da yatırım yapmak isteyen kişiler açısından bu önemli bir avantaj. Projenin Mannheim’ın merkezinde konumlanması da hem kiracı talebi hem de yatırımın uzun vadeli değerini destekleyen temel unsurlardan biri.

Mannheim Üniversitesi, Barok Saray, Paradeplatz ve Hauptbahnhof’a yakınlık yatırımcı açısından nasıl bir avantaj sağlıyor?

Bir gayrimenkul yatırımında öncelikle bölgedeki gerçek ve devamlı talebe bakıyorum. Üniversiteye, iş merkezlerine, toplu ulaşıma ve sosyal yaşama yakınlık; farklı kiracı profillerine ulaşmayı kolaylaştırıyor. B1’in Mannheim Üniversitesi, Barok Saray, Paradeplatz ve ana tren istasyonuna yakınlığı; öğrencilerden çalışanlara kadar geniş bir kiracı kitlesine hitap etmesini sağlıyor. Merkezi lokasyon yalnızca bugünkü kiralama potansiyelini değil, gayrimenkulün gelecekteki satılabilirliğini ve değerini de doğrudan etkiliyor.

Projedeki %0 faizli ödeme ve uzun vadeli mortgage seçenekleri yatırım kararını nasıl kolaylaştırıyor?

Yatırımcıların bütçeleri ve finansal tercihleri birbirinden farklı. Bu nedenle projede iki ayrı finansman alternatifi sunulması önemli. Uygun ödeme planlarında %30 peşinat sonrasında kalan tutar şirket bünyesinde 36 aya kadar %0 faizle ödenebiliyor. Diğer seçenekte ise yatırımcılar, bankanın değerlendirmesi ve onayı doğrultusunda, Alman bankalarının uzun vadeli mortgage imkânlarından yararlanabiliyor. Böylece yatırımcı kısa vadeli faizsiz ödeme modeli ile uzun vadeye yayılan mortgage modeli arasında kendi nakit akışına uygun olan yolu seçebiliyor.

Türkiye’deki gayrimenkul ve proje pazarlama tecrübenizi Almanya pazarıyla buluşturmak size nasıl bir perspektif kazandırdı? Euro bazlı gayrimenkul yatırımları portföyde nasıl bir yere sahip olmalı?

Türkiye pazarı bize hızlı hareket etmeyi, yatırımcının beklentilerini doğru okumayı ve projeyi yalnızca fiziksel özellikleriyle değil, doğru yatırım hikâyesiyle anlatmayı öğretti. Almanya ise sözleşme, finansman, işletme ve uzun vadeli planlama konularında daha sistemli bir yaklaşım kazandırdı. Euro bazlı gayrimenkul yatırımlarını, yatırımcının bütün varlığını tek bir pazara bağlaması olarak değil; portföyünü farklı para birimleri ve gelir kaynaklarıyla dengelemesi olarak görüyorum. Burada temel amaç kısa vadeli kazançtan önce, korunabilir değer ve sürdürülebilir gelir oluşturmaktır.

B1 Residenz am Schloss uluslararası yatırım vizyonunuzun önemli bir adımı. Önümüzdeki dönemde yeni Avrupa projeleri görecek miyiz?

B1’i tek başına gerçekleştirilen bir satış projesi olarak değil, uzun vadeli uluslararası yatırım vizyonumuzun önemli bir başlangıcı olarak görüyoruz. Önceliğimiz bu projedeki yatırımcı deneyimini, satış sonrası süreci ve işletme modelini başarılı şekilde yürütmek. Bununla birlikte Almanya’da ve farklı Avrupa şehirlerinde yeni fırsatları değerlendiriyoruz. Çok yakın dönemde Almanya’nın farklı şehirlerinin yanı sıra Yunanistan ve İngiltere’de de yeni projelerimizi yatırımcılarla buluşturmayı planlıyoruz. Avrupa’nın farklı merkezlerinde yeni fırsatları değerlendirirken bizim için yalnızca proje sayısını artırmak değil, yatırımcı açısından gerçek bir değer ortaya koyabilmek önemli. Ancak bizim için proje sayısından çok; doğru lokasyon, güçlü kiracı talebi, güvenilir iş ortakları ve sürdürülebilir yatırım modeli önemli. Bu kriterleri karşılayan projelerle uluslararası alandaki büyümemizi devam ettirmeyi hedefliyoruz.

Gayrimenkul yatırımında yatırımcıların bugün yalnızca finansal getiriyi değil, daha geniş bir değer anlayışını önemsediğini görüyoruz. Siz bir yatırım fırsatını değerlendirirken hangi unsurları birlikte ele alıyorsunuz?

Ben gayrimenkulü hiçbir zaman yalnızca metrekare ve fiyat üzerinden değerlendirmiyorum. Bir yatırımın gerçek değerini anlamak için lokasyonun gelişim potansiyeline, bölgedeki yaşam dinamiklerine, kullanıcı profilinin devamlılığına ve yatırımın uzun vadede nasıl bir karşılık üreteceğine birlikte bakmak gerekiyor. Çünkü bugün doğru görünen bir yatırımın asıl başarısı, yıllar sonra da değerini koruyabilmesiyle ortaya çıkıyor. Bu nedenle yatırımcıya yalnızca bugünün rakamlarını değil, o gayrimenkulün gelecekteki hikâyesini de anlatmayı önemsiyorum.

Uzun yıllardır farklı yatırımcı profilleriyle çalışıyorsunuz. Yatırımcının beklentisini doğru anlamak, size göre gayrimenkul danışmanlığının hangi noktasında başlıyor?

Bence danışmanlık, yatırımcının ne almak istediğini sormaktan önce neden almak istediğini anlamakla başlıyor. Her yatırımcının önceliği aynı değil; kimi düzenli gelir arıyor, kimi varlığını korumak, kimi de uzun vadeli değer artışı hedefliyor. Dolayısıyla tek bir gayrimenkul modelini herkese aynı şekilde sunmak doğru değil. Önce yatırımcının ihtiyacını, beklentisini ve bakış açısını anlamak, ardından ona uygun fırsatı ortaya koymak gerekiyor. Benim için doğru satış da zaten bu anlayışın doğal sonucu.

Gayrimenkulde veriler ve analizler giderek daha fazla önem kazanıyor. Peki sizin yıllar içinde edindiğiniz saha tecrübesi bu analizlere nasıl eşlik ediyor?

Veri bize önemli bir çerçeve sunuyor ama gayrimenkulün tamamını yalnızca rakamlarla okumak mümkün değil. Bir bölgenin gelişimini, insanların o bölgeyi neden tercih ettiğini veya gelecekte nasıl bir talep oluşacağını anlamak için sahayı da görmek gerekiyor. Ben tecrübeyi ve analitiği birbirinin alternatifi olarak değil, birbirini tamamlayan iki unsur olarak görüyorum. Rakamlar bize yön gösterirken, sektörde edindiğimiz deneyim o verilerin arkasındaki gerçekliği anlamamıza yardımcı oluyor.

Bir gayrimenkulün değerini yalnızca yatırım getirisi üzerinden değerlendirmemek gerektiğini söylüyorsunuz. Sizce yaşam kalitesi bu denklemde nasıl bir yer tutuyor?

Çok önemli bir yer tutuyor. Çünkü sonuçta gayrimenkul, insanların hayatlarının içinde var olan bir değer. Bir yatırımın finansal olarak güçlü olması kadar, bulunduğu çevrenin sunduğu yaşam kalitesi ve insanların orada kendilerini nasıl hissettiği de önemli. Ulaşım, sosyal imkânlar, günlük ihtiyaçlara erişim ve çevrenin gelişimi gibi unsurlar hem kullanıcı deneyimini hem de gayrimenkulün uzun vadeli cazibesini etkiliyor. Bu nedenle yatırım kararına yalnızca bugünün getirisi açısından değil, insan hayatına sunduğu toplam değer açısından bakıyorum.

Bugün gayrimenkul sektöründe güven ve uzun vadeli ilişki kavramlarını sıkça vurguluyorsunuz. Uluslararası yatırımlara açılırken bu yaklaşımınız nasıl bir anlam kazanıyor?

Uluslararası yatırımda güvenin önemi daha da artıyor. Çünkü yatırımcı çoğu zaman farklı bir ülkedeki pazarı, mevzuatı ve işleyişi sizin aracılığınızla tanıyor. Bu noktada yalnızca doğru projeyi sunmak değil, sürecin her aşamasında şeffaf olmak ve yatırımcının kendisini güvende hissetmesini sağlamak gerekiyor. Benim için başarı, satışın gerçekleştiği anda değil, yatırımcı yıllar sonra dönüp baktığında doğru bir karar verdiğini düşündüğü noktada ölçülüyor. Bu nedenle hangi ülkede olursak olalım, temel yaklaşımımız değişmiyor: doğru fırsatı, doğru bilgiyle ve uzun vadeli bir ilişki anlayışıyla sunmak.