TURGAY HÜSEYINCA: “Herkes Bugünü Görürken Biz Yarını Okuyoruz!”

Röportaj: Şeyma Basut Fotoğraf : Ali Ulusoy

GALEA Danışmanlık Kurucusu Turgay Hüseyinca, 25 yılı aşkın gayrimenkul deneyimini, Ankara’nın değişen şehir dinamiklerini ve geleceğin yaşam alanlarını şekillendiren insan odaklı yaklaşımını Ankara Life Dergisi’ne anlattı. Gayrimenkulü yalnızca metrekare, lokasyon ve yatırım potansiyelinden ibaret görmeyen Hüseyinca; bir yapının gerçek değerinin mimari, sosyal yaşam, erişilebilirlik, ticari kurgu, kullanıcı deneyimi ve bulunduğu çevreyle kurduğu ilişki üzerinden ortaya çıktığını vurguluyor.

Ankara’nın gelişen bölgelerinden değişen yaşam alışkanlıklarına, gayrimenkul yatırımından proje geliştirme süreçlerine kadar pek çok başlığın ele alındığı özel röportajda Hüseyinca, bir bölgenin geleceğini bugünkü görüntüsünden çok henüz karşılanmamış ihtiyaçların belirlediğine dikkat çekiyor. Ruby Strada ve Ruby Piazza gibi projelerin çıkış hikâyelerini de paylaşan Hüseyinca, şehirlerin yalnızca yeni yapılarla değil, insanların mekânlarla kurduğu ilişki üzerinden dönüştüğünü ifade ediyor.

GALEA’nın proje geliştirme yaklaşımında veri analizinin yanı sıra saha gözlemi, insan davranışları, sosyal psikoloji ve kullanıcı deneyiminin de önemli bir yer tuttuğunu belirten Hüseyinca, “Veri bize ne olduğunu söyler; insan davranışını anlamak ise çoğu zaman neden olduğunu gösterir” diyerek gayrimenkul sektöründe insan odaklı düşünmenin önemini ortaya koyuyor. Ona göre başarılı bir proje, yalnızca ekonomik değer üreten değil; bulunduğu bölgenin sosyal dokusuna, yaşam kalitesine ve şehir kimliğine de katkı sağlayan, çevresiyle birlikte değer yaratan bir anlayışın ürünü.

Ankara’nın kendine özgü şehir karakterinin korunması gerektiğinin altını çizen Hüseyinca, dönüşümün her bölgeyi birbirine benzeyen yapılara dönüştürmek anlamına gelmediğini söylüyor. Yeni gayrimenkul projelerinin bulunduğu yere değer katması, sokakla ve çevresiyle bağ kurması ve insanların gündelik yaşamına gerçek bir karşılık sunması gerektiğini savunuyor.

25 yılı aşkın deneyiminin ardından gayrimenkule artık yalnızca satış ve yatırım perspektifinden bakmadığını belirten Hüseyinca, bugün asıl sorunun “İnsanlar burayı yıllar sonra da kullanmak isteyecek mi?” olduğunu söylüyor. Çünkü onun için kalıcı değer; bugünün talebini karşılamaktan çok, yarının ihtiyacını bugünden okuyabilmekle başlıyor. “Herkes bugünü görürken bizim işimiz yarının ihtiyacını okuyabilmek” diyen Hüseyinca’nın Ankara’ya dair yaklaşımı ise röportajın en güçlü cümlelerinden birinde karşılığını buluyor: “Seni olduğun şehir için değil, dönüşebileceğin şehir için okumaya devam ediyoruz.” İyi okumalar dileriz.

Turgay Bey yıllardır gayrimenkul sektörünün içindesiniz. Bugün bir binaya baktığınızda çoğu insanın görmediği neyi görüyorsunuz? Bir yapının, bir sokağın ya da bir bölgenin geleceğini size hissettiren ilk işaret nedir?

Ben binaya değil, o binanın etrafında oluşabilecek hayata bakıyorum. İnsanlar neden buraya gelsin, neden burada vakit geçirsin, neden yatırım yapsın ve beş yıl sonra burada nasıl bir yaşam oluşsun? Bir bölgenin geleceğini gösteren ilk işaret de çoğu zaman bugünkü değeri değil, henüz karşılanmamış ihtiyaçlarıdır. İnsan hareketi değişiyorsa, yeni bir yaşam veya çalışma biçimi oluşuyorsa orada yeni bir değer üretme ihtimali vardır. Bizim işimiz biraz da herkes bugünü görürken yarının ihtiyacını okuyabilmek. Bunu anlamak için bir noktaya yalnızca proje sınırlarından bakmamak gerekiyor. Çevresindeki yolların nasıl kullanıldığı, insanların günün hangi saatlerinde dışarı çıktığı ve hangi alanlarda bir araya geldiği de o yerin hikâyesinin parçaları. Bazen küçük görünen bir alışkanlık, daha geniş bir değişimin ilk işareti olabiliyor. Benim için önemli olan, bugünkü görüntünün arkasındaki potansiyeli gerçekçi biçimde değerlendirmek. Bir yerin gelişmesi, yalnızca yeni yapıların yükselmesine bağlı değil; insanların orayı kendi hayatlarının doğal bir parçası olarak görmesine de bağlı. Bu ilişki kurulmadığında kâğıt üzerinde güçlü duran bir fikir, gündelik yaşamda aynı karşılığı bulmayabiliyor. Bu bakış, bir bölgeyi yalnızca bugün sunduklarıyla değerlendirmemeyi gerektiriyor. Çevredeki yaşama katılabilecek bir alanın hangi eksikliği gidereceğini düşünmek, başlangıçtaki kararları daha sağlam kılıyor. İnsanlar oraya uğramak için bir neden bulduğunda, mekânın çevresiyle ilişkisi de zaman içinde derinleşiyor. Bu nedenle potansiyel dediğim şey yalnızca değişim beklentisi değil; o değişimin insan hayatında nasıl karşılık bulacağına ilişkin bir düşünce.

Gayrimenkul çoğu zaman metrekare, lokasyon ve yatırım değeri üzerinden konuşuluyor. Oysa insanlar yalnızca bir yapı satın almıyor; bir hayat biçimi seçiyor. Sizce bugün bir yaşam alanını gerçekten “değerli” yapan şey nedir?

Metrekare artık tek başına değer üretmiyor. İnsanlar bir konut ya da ofis aldıklarında aslında zamanlarının nasıl geçeceğini, kimlerle karşılaşacaklarını ve nasıl bir hayat yaşayacaklarını da satın alıyor.

Bu yüzden gerçek değer; mimari, sosyal yaşam, erişilebilirlik, doğru ticari kurgu ve kullanıcı deneyiminin birlikte çalışmasıyla oluşuyor. Biz projelerde sosyal donatılara bu nedenle dekorasyon gibi bakmıyoruz. Doğru tasarlandığında sosyal donatı, projenin yaşam kalitesini yükselttiği kadar ekonomik değerini de büyütüyor. Bir mekânın insanı nasıl karşıladığı, içinde hareket etmeyi ne kadar kolaylaştırdığı ve farklı ihtiyaçlara nasıl cevap verdiği zamanla çok daha görünür hâle geliyor. İlk bakışta etkileyici olan her ayrıntı, kullanıldığında aynı derecede anlamlı olmayabilir. Bu nedenle tasarım kararlarını gündelik hayatın gerçek ritmiyle birlikte düşünmek gerekiyor. Yaşam alanları ancak kullanıldıkça kimlik kazanıyor. İnsanların kendilerine yer bulabildiği, rahatça vakit geçirebildiği ve çevresiyle bağ kurabildiği bir ortam, uzun vadede değerini daha güçlü biçimde hissettiriyor. Bu değer, yalnızca bir hesap tablosunda görülen karşılıktan ibaret değil; mekânla kurulan ilişkinin niteliğinde de ortaya çıkıyor. İyi bir yaşam alanında farklı parçalar birbirini desteklemeli. Kullanıcı, bir ihtiyacını karşılarken başka bir zorlukla karşılaşmamalı. Konfor, kimi zaman gösterişli bir ayrıntıdan çok, fark edilmeden işleyen düzenli bir akışta hissedilir. İnsanların bir mekâna tekrar dönme isteği de büyük ölçüde bu deneyimle oluşur. Projenin kimliği, ilk sunumdan sonra gündelik kullanımın içinde sınanır.

Bir şehrin değişimini en erken kim fark eder: yatırımcı mı, mimar mı, gayrimenkulcü mü, yoksa o mahallede yaşayan insan mı? Siz Ankara’nın değişimini hangi küçük işaretlerden okuyorsunuz?

Bence hiçbiri tek başına değil. İyi bir proje geliştirici hepsinin gördüğünü aynı anda okuyabilmeli. Ankara’da özellikle insanların yalnızca çalışmak veya yaşamak için değil, aynı bölgede sosyalleşmek, yemek yemek, iş yapmak ve zaman geçirmek istemeye başladığını görüyoruz. Mustafa Kemal Mahallesi’nde Ruby Strada ve Ruby Piazza’yı kurgularken de bu değişimi okuduk. Beytepe’de ise başka bir yaşam ihtiyacı görüyoruz. Şehrin geleceği büyük tabelalardan önce, insanların günlük davranışlarındaki küçük değişimlerde kendini gösteriyor. Her bölgenin kendi temposu ve kendi beklentileri var. Bir yerde işe yarayan yaklaşımı başka bir yere olduğu gibi taşımak, o bölgenin özelliklerini gözden kaçırmaya neden olabilir. Bu yüzden önce çevreyi dinlemek, insanların neyi kolay bulduğunu ve hangi ihtiyaçlar karşısında zorlandığını anlamak gerekiyor. Ankara’yı izlerken yalnızca yeni yatırımlara odaklanmıyorum. Mevcut alanların gün içinde nasıl kullanıldığı, insanların nerede durmayı tercih ettiği ve hangi güzergâhları benimsediği de çok şey anlatıyor. Bu gözlemler tek başına kesin bir sonuç vermez; ancak bir araya geldiklerinde değişimin yönünü anlamaya yardımcı olur. Bu nedenle bir bölgeyi anlamak, orada yaşayanlarla ve orayı farklı amaçlarla kullananlarla ilgili soruları birlikte düşünmeyi gerektiriyor. Sabah başka, akşam başka bir ihtiyaç öne çıkabilir. Bir sokaktaki canlılıkla çevresindeki alanların sakinliği arasında nasıl bir denge kurulacağı da önem taşır. Şehri okumak, tek bir fotoğrafa bakmaktan çok, zaman içinde değişen bir akışı izlemeye benziyor.

Gayrimenkul geliştirmek, aslında biraz da insan davranışlarını öngörmek demek. İnsanların gelecekte nasıl yaşayacağını, neye ihtiyaç duyacağını ve hangi mekânlarda kendini iyi hissedeceğini nasıl okuyorsunuz? Verinin yetmediği yerde sezginiz ne söylüyor?

Veri bize ne olduğunu söyler; insan davranışını anlamak ise çoğu zaman neden olduğunu gösterir. GALEA’da bu nedenle projeleri yalnızca finansal ve teknik veriler üzerinden okumuyoruz. Bölgenin sosyal psikolojisini, kullanıcı davranışını, günlük yaşam akışını ve henüz karşılanmamış ihtiyaçlarını da analiz ediyoruz. 25 yıllık deneyimin getirdiği sezgi elbette önemli ama sezgiyi tek başına yeterli görmüyorum. Benim için güçlü karar; veri, saha gözlemi, insan davranışı ve deneyimin aynı noktayı göstermesiyle oluşuyor. Rakamlar bir eğilimi görünür kılabilir ama insanların bir mekânda nasıl hissettiğini her zaman tek başına açıklayamaz. Aynı imkânlara sahip görünen iki yerin farklı biçimde benimsenmesi de bundan kaynaklanabilir. Karar verirken bu farkın nedenlerini anlamaya çalışmak, planlamanın önemli bir parçası. Sahaya çıkmak, varsayımlarımızı sınamak açısından çok değerli. Orada gördüğünüz bir kullanım biçimi, masa başında kurduğunuz düşünceyi geliştirebilir ya da yeniden ele almanızı gerektirebilir. Deneyim de burada devreye giriyor: Hangi soruları sormanız gerektiğini, hangi ayrıntının üzerinde biraz daha durmanız gerektiğini zamanla daha iyi öğreniyorsunuz. Bir kararın sağlamlığını görmek için birbirinden farklı kaynaklara bakmak faydalı. Ölçülebilen göstergeler, sahadaki gözlemler ve kullanıcıların tercihleri aynı soruya farklı açılardan cevap veriyor. Bunlar arasında bir uyumsuzluk varsa aceleyle sonuca gitmek yerine nedenini araştırmak gerekiyor.

Çünkü bazen asıl değerli bilgi, ilk varsayımımızla örtüşmeyen ayrıntıda saklı olabiliyor.

Değer üretmek ile şehrin ruhunu korumak arasında ince bir çizgi var. Yeni yapılar, yeni yaşam alanları ve değişen alışkanlıklar Ankara’yı dönüştürürken sizce şehir olarak neyi korumamız gerekiyor?

Ankara’nın en önemli özelliklerinden biri ölçülü ve kendine özgü şehir karakteri. Dönüşmek zorundayız ama dönüşmek, her yeri birbirine benzeyen yapılarla doldurmak anlamına gelmemeli. Yeni projelerin bulunduğu yere bir şey eklemesi gerektiğine inanıyorum. İnsanların sokakla ilişkisini, sosyal yaşamı ve bölgenin kimliğini güçlendirmeli. İyi gayrimenkul geliştirme yalnızca arsanın ekonomik değerini artırmaz; çevresinin değerini ve yaşam kalitesini de yükseltir. Bir projenin çevresiyle kurduğu ilişki, kendi sınırları içindeki başarısı kadar önemli. İnsanların yanından geçerken ne hissettiği, kamusal yaşamla arasında nasıl bir bağ kurulduğu ve mevcut dokuya nasıl yaklaşıldığı uzun vadede şehrin niteliğini etkiliyor. Bu konular, tasarımın son aşamasında düşünülecek küçük ayrıntılar değil.

Ankara’nın farklı bölgelerini tek bir kalıba sokmak yerine, her yerin kendine özgü koşullarını anlamamız gerektiğini düşünüyorum. Şehrin karakteri yalnızca binalarında değil; gündelik hayatın akışında, insanların buluşma biçimlerinde ve mekânları sahiplenmesinde de yaşıyor. Yenilik bu bağı güçlendirdiğinde, dönüşüm şehre daha doğal biçimde yerleşiyor. Yeni bir alan tasarlanırken çevresindeki yaşamı kesintiye uğratmaması da benim için önemli. İnsanların alıştığı ilişkileri anlamadan yapılan bir müdahale, iyi niyetli olsa bile beklenen etkiyi yaratmayabilir. Bu yüzden bir projenin kendi içinde başarılı olmasının yanında sokakla, komşu alanlarla ve şehrin gündelik ritmiyle uyumuna da bakmak gerekir. Ancak böyle bir bütünlük, ortaya çıkan değerin çevreye de yayılmasını sağlar.

25 yılı aşkın deneyimin ardından bugün gayrimenkule baktığınızda, geçmişteki Turgay Hüseyinca’nın bilmediği ama bugünkü Turgay Hüseyinca’nın çok iyi bildiği şey nedir? Ve Ankara’ya tek bir cümle söyleme hakkınız olsaydı, ne söylerdiniz?

Genç Turgay, iyi satışın başarı getirdiğini düşünürdü. Bugünkü Turgay ise iyi satışın, doğru tasarlanmış bir değerin sonucu olduğunu biliyor. 25 yıl bana şunu öğretti: İnsanların gerçekten ihtiyaç duyacağı şeyi doğru zamanda üretirseniz, satış için sürekli bağırmanız gerekmez; proje kendi karşılığını bulur. Yıllar içinde değişen şey, bir projeye bakarken sorduğum soruların kapsamı oldu. Başlangıçta daha görünür sonuçlara odaklanırken bugün bir fikrin zaman içinde nasıl yaşayacağını da düşünmeye çalışıyorum. Kullanıcıların beklentileri değişebilir; bu nedenle bir alanın farklı dönemlerde de anlamını koruyabilmesi önemli. Gayrimenkulde kalıcı bir karşılık yaratmak, kısa süreli ilgiyi yakalamaktan daha fazla özen istiyor. Bir kararın insan hayatına ve bulunduğu çevreye etkisini düşünmek, bu işin sorumluluğunu daha iyi hissettiriyor. Ankara’ya bakarken de aynı merakı taşıyorum: Bugün gördüğümüzü anlamaya, henüz ortaya çıkmamış ihtiyaçları ise dikkatle dinlemeye devam etmek gerekiyor. Bugün bir projeye ilişkin en temel sorulardan biri şu: İnsanlar burayı yıllar sonra da kullanmak isteyecek mi? Bu sorunun tek ve değişmez bir cevabı yok. Yine de tasarımın ardındaki düşünce sağlam olduğunda, mekân zamanla değişen beklentilere daha iyi uyum sağlayabilir. Tecrübe bana, bir fikri yalnızca ilk etkisiyle değil, içinde yaşanacak zamanla birlikte değerlendirmeyi öğretti.

Ankara’ya tek cümlem ise şu olurdu: “Seni olduğun şehir için değil, dönüşebileceğin şehir için okumaya devam ediyoruz.”